Steuer: Über­blick zur Vermietung

25.03.2017 | Service

Durch die Steu­er­re­form 2016 kommt es zu zahl­rei­chen Ände­run­gen in der Ein­kunfts­art „Ver­mie­tung und Ver­pach­tung“ oder kurz „V+V“. Bei der Ermitt­lung der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab 2016 sind einige Dinge zu beach­ten. Von Mar­kus Metzl*

Ebenso wie auch bei der betrieb­li­chen Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung kommt es bei der Ver­mie­tung zur Gegen­über­stel­lung der Ein­nah­men und der Wer­bungs­kos­ten nach dem Zufluss-/ Abfluss­prin­zip. Der Gesetz­ge­ber hat hier die Mög­lich­keit geschaf­fen, wenn zum Bei­spiel kurze Zeit nach dem Jah­res­wech­sel (bis zu 15 Tage) die Dezem­ber-Miete auf dem Konto ein­geht, diese Miet­ein­nahme noch im alten Jahr als bezo­gen gilt.

1) Wer­bungs­kos­ten
Neu gere­gelt wurde die zeit­li­che Ver­tei­lung des Her­stel­lungs- und Erhal­tungs­auf­wands im Zusam­men­hang mit der ver­mie­te­ten Immo­bi­lie. Grund­sätz­lich wird ein Her­stel­lungs­auf­wand auf die Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des im Wege der jähr­li­chen Abschrei­bung ver­teilt. Bei der Ver­mie­tung kann die­ser Auf­wand auch beschleu­nigt über 15 Jahre abge­setzt wer­den. Im Gegen­satz dazu erhöht ein Instand­set­zungs­auf­wand den gesam­ten Nutz­wert eines Gebäu­des und ist ab 1.1.2016 zwin­gend auf 15 Jahre (vor dem 1.1.2016 auf zehn Jahre) zu ver­tei­len. Über die Zuord­nung zum Her­stel­lungs- oder Instand­set­zungs­auf­wand gibt es in der Pra­xis immer wie­der unter­schied­li­che Meinungen.

Bei­spiele für einen Her­stel­lungs­auf­wand sind: Anbau, Auf­sto­ckung, Dach­ge­schoss­aus­bau, Zusam­men­le­gung von Woh­nun­gen, Ver­set­zung von Zwi­schen­wän­den, nach­träg­li­che Ein­bau­ten wie zum Bei­spiel Zen­tral­hei­zung, Auf­zug, Bade­zim­mer oder Toilette …

Bei­spiele für einen Instand­set­zungs­auf­wand sind: Aus­tausch von mehr als 25 Pro­zent der Fens­ter, Aus­tausch von Dach, Stie­gen, Decken, Unter­bö­den, Elektro‑, Gas‑, Was­se­rund Hei­zungs­in­stal­la­tio­nen, Aus­tausch von Sanitärinstallationen …

Es gibt auch noch eine dritte Gruppe, die in den meis­ten Fäl­len prä­fe­riert wird, den Instand­hal­tungs­auf­wand. Darin sind alle klei­nen Repa­ra­tu­ren und Ser­vice­ar­bei­ten, die kei­nen unmit­tel­ba­ren Ein­fluss auf die Nut­zungs­dauer haben bezie­hungs­weise den Nutz­wert nur unwe­sent­lich erhö­hen, umfasst. Diese sind sofort im Jahr der Bezah­lung absetz­bar. Beschließt der Ver­mie­ter, diese Kos­ten steu­er­lich auf meh­rere Jahre zu ver­tei­len (da bereits ein Über­schuss der Wer­bungs­kos­ten [Ver­lust] vor­liegt), kann auf Antrag eine Ver­tei­lung auf 15 Jahre (vor dem 1.1.2016 auf zehn Jahre) vor­ge­nom­men werden.

Bei­spiele für einen Instand­hal­tungs­auf­wand sind kleine Dach­re­pa­ra­tu­ren, aus­ma­len, wech­seln von Fens­ter und Türen (weni­ger als 25 Prozent).

2) Umsatz­steuer
Bei der Umsatz­steuer ist grund­sätz­lich zu unter­schei­den, ob es sich um eine Ver­mie­tung von Geschäfts­räu­men oder um eine Ver­mie­tung von Wohn­räu­men han­delt. Bei der Ver­mie­tung von Wohn­räu­men (Vor­sor­ge­woh­nung) und den Betriebs­kos­ten gilt ein Umsatz­steu­er­satz von zehn Pro­zent. Aus­ge­nom­men davon sind die Heiz­kos­ten: Diese sind zwin­gend mit 20 Pro­zent zu verrechnen.

Bei Geschäfts­räu­men gilt grund­sätz­lich, dass diese unecht von der Umsatz­steuer befreit sind. Daher besteht auch kein Anspruch auf Vor­steu­er­ab­zug aus den Wer­bungs­kos­ten bezie­hungs­weise den Anschaf­fungs­kos­ten. Da in die­sem Fall die Vor­steuer Auf­wands­cha­rak­ter bekommt, möch­ten viele Ver­mie­ter von der Mög­lich­keit Gebrauch machen, in die Umsatz­steu­er­pflicht zu optie­ren (Steu­er­satz bei Option: 20 Pro­zent). In die­sem Fall kann bei­spiels­weise die Errich­tungs­vor­steuer vom Finanz­amt zurück­ge­holt wer­den. Ach­tung: Die Option in die Umsatz­steu­er­pflicht hängt davon ab, wer Mie­ter ist! Der Mie­ter muss das Grund­stück nahezu (für min­des­tens 95 Pro­zent) aus­schließ­lich für betrieb­li­che Umsätze ver­wen­den, die den Vor­steu­er­ab­zug nicht aus­schlie­ßen. Nur dann ist diese Option für den Ver­mie­ter mög­lich. Keine Opti­ons­mög­lich­keit hat der Ver­mie­ter, wenn der Mie­ter zum Bei­spiel Arzt ist, der die Räum­lich­kei­ten als Ordi­na­tion nutzt, weil der Arzt nicht zum Vor­steu­er­ab­zug berech­tigt ist.

Für Gara­gen­mie­ten gilt zwin­gend ein Umsatz­steu­er­satz von 20 Pro­zent. Hier kann die Vor­steuer aus Betriebs­kos­ten oder klei­nen Repa­ra­tu­ren immer in Abzug gebracht werden.

3) Spe­zi­al­the­men (Ände­run­gen durch die Steu­er­re­form 2015/​2016)

Grund­an­teil
Gebäude, die der Erzie­lung von Miet­ein­künf­ten die­nen, kön­nen ohne Nach­weis mit 1,5 Pro­zent der Abschrei­bungs­be­mes­sungs­grund­lage abge­schrie­ben wer­den. Die Bestim­mun­gen gemäß § 16 Abs.1 Z 8 lit. d EStG (= Ein­kom­men­steu­er­ge­setz) wur­den aber ab der Ver­mie­tung 2016 dahin­ge­hend ange­passt, dass ohne Nach­weis eines ande­ren Auf­tei­lungs­ver­hält­nis­ses von den Anschaf­fungs­kos­ten eines bebau­ten Grund­stücks grund­sätz­lich 40 Pro­zent als Anteil für Grund und Boden aus­zu­schei­den sind. Bis­her sahen die Ein­kom­men­steu­er­richt­li­nien 2000 (nur) einen 20-pro­zen­ti­gen Grund­an­teil vor. Im Rah­men einer Ver­ord­nung kann jedoch von die­ser 40/60-Auf­tei­lung abge­wi­chen wer­den.
Hin­weis: Die Neu­re­ge­lung gilt erst­ma­lig ab der Ver­an­la­gung 2016 und ist nicht nur für Neu­an­schaf­fun­gen, son­dern auch für bereits ver­mie­tete Gebäude anzuwenden.

Lieb­ha­be­rei bei klei­nen Ver­mie­tun­gen
Der VwGH hat im Erkennt­nis vom 30.4.2015 (Ra 2014/​15/​0015) bestä­tigt, dass die dau­er­hafte Ver­lust-träch­tige Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung als steu­er­freie Grund­stücks­ver­mie­tung nicht der Umsatz­steuer unter­liegt und kein Recht auf Abzug der Vor­steuer besteht (keine Opti­ons­mög­lich­keit). Gesetz: § 2 Abs. 5 Z 2 und § 28 Abs 5 Z4 UStG in Ver­bin­dung mit der LVO (=Lieb­ha­be­rei­ver­ord­nung).

Gara­gen und Abstell­plätze
Ab 1.1.2016 wurde die Umsatz­steu­er­be­frei­ung für Gara­gen- und Abstell­plätze im Woh­nungs­ei­gen­tum abge­schafft. Gesetz: § 6 Abs. 1 Z 17 UStG.

Regel­be­steue­rungs­op­tion
Das bis­he­rige Ver­bot, Auf­wen­dun­gen von Ein­künf­ten abzu­zie­hen, die in unmit­tel­ba­rem wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang mit der Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken ste­hen, wurde abge­schafft. Dies sind zum Bei­spiel Makler‑, Bera­tungs- oder Ver­trags­er­rich­tungs­kos­ten. Beim beson­de­ren Steu­er­satz von 30 Pro­zent besteht jedoch wei­ter­hin das Abzugs­ver­bot1.

Ver­lust­ver­wer­tung im Betriebs­ver­mö­gen
Im betrieb­li­chen Bereich sind Ver­luste aus der Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken, auf deren Wert­stei­ge­rung der beson­dere Steu­er­satz von 30 Pro­zent anwend­bar ist, vor­ran­gig mit posi­ti­ven Ein­künf­ten aus der Ver­äu­ße­rung oder Zuschrei­bung sol­cher Grund­stü­cke zu ver­rech­nen. Ein ver­blei­ben­der nega­ti­ver Ver­lust, darf ab 1.1.2016 nur mehr zu 60 Pro­zent und nicht mehr wie bis­her zu 50 Pro­zent aus­ge­gli­chen werden.

1 Ver­äu­ße­rungs­ge­winn
Ermitt­lung des Ver­äu­ße­rungs­ge­winns für Grund und Boden:
Die Lie­gen­schaft ist Steuer-ver­fan­gen (Neu­fall – Anschaf­fung nach dem 31.3.2002 bezie­hungs­weise Betriebs­ver­mö­gens­ver­gleich zum 31.3.2012):

Ab 2016:

  • 30-pro­zen­ti­ger Son­der­steu­er­satz vom Gewinn;
  • ein­ge­schränk­ter Betriebs­aus­ga­ben­ab­zug (nur Selbst­be­rech­nung des Notars);
  • Weg­fall des zwei-pro­zen­ti­gen Inflationsabschlags.

Die Lie­gen­schaft ist nicht Steuer-ver­fan­gen (Alt­fall – Anschaf­fung vor dem 31.3.2002):
Alt­fälle ohne Umwid­mung (nach 31.12.1987) = Ver­kaufs­er­lös minus 86 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten. Der Gewinn unter­liegt der 30-pro­zen­ti­gen ImmoESt. In Summe sind das effek­tiv 4,2 Pro­zent.
Alt­fälle mit Umwid­mung (nach 31.12.1987) = Ver­kaufs­er­lös minus 40 Pro­zent pau­schal. Das heißt 60 Pro­zent des Ver­kaufs­er­lö­ses sind mit 30 Pro­zent zu besteu­ern. In Summe sind das effek­tiv 18 Pro­zent des Ver­kaufs­prei­ses. Keine wei­te­ren Aus­ga­ben als Betriebs­aus­ga­ben möglich.

Ermitt­lung des Ver­äu­ße­rungs­ge­win­nes für Gebäude:

  • Ver­äu­ße­rung ab 1.4.2012 nicht mehr zur Besteue­rung durch den Tarif, son­dern zum 30-pro­zen­ti­gen Son­der­steu­er­satz (bis 2015: 25 Prozent);
  • Bemes­sungs­grund­lage ist der Erlös abzüg­lich des Restbuchwertes;
  • gilt auch für „Alt­be­stände“ (Gebäude im betrieb­li­chen Bereich waren auch vor Ein­füh­rung der Immo­bi­li­en­er­trag­steuer Steuerverfangen).
  • Es gel­ten die all­ge­mei­nen Gewinner-mittlungsvorschriften.
  • Sofern der Son­der­steu­er­satz von 30 Pro­zent ange­wen­det wird, kommt es zur beschrie­be­nen Ein­schrän­kung der Abzugs­fä­hig­keit von Betriebsausgaben.

*) Dr. Mar­kus Metzl ist Bereichs­lei­ter Finan­zen in der ÖÄK

© Öster­rei­chi­sche Ärz­te­zei­tung Nr. 6 /​25.03.2017