Steuer: Ände­run­gen bei der Grunderwerbssteuer

15.07.2014 | Ser­vice

Der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof hat bekannt­lich die Unter­stel­lung der Ein­heits­werte bei unent­gelt­li­chen Grund­stücks­über­tra­gun­gen (Schen­kun­gen, Erb­schaf­ten) des­halb als ver­fas­sungs­wid­rig auf­ge­ho­ben, weil diese Ein­heits­werte ver­al­tet und höchst inak­tu­ell sind und vor allem unter­schied­li­che Besteue­rungs­grund­la­gen die Folge sind, je nach­dem, ob ein ent­gelt­li­cher Vor­gang vor­liegt – hier ist die Gegen­leis­tung zu unter­stel­len – oder ein unent­gelt­li­cher Vor­gang, bei dem im Wesent­li­chen der drei­fa­che Ein­heits­wert zu unter­stel­len ist. Die Auf­he­bung ist mit 31.5.2014 in Kraft getre­ten, sodass eine Neu­re­ge­lung ab 1.6.2014 unbe­dingt gebo­ten war. Diese ist nun in der Novelle des Grund­er­werb­steu­er­ge­set­zes, BGBl. I 36/​2014, ver­öf­fent­licht wor­den. Ziel die­ser Novelle war die Schaf­fung einer prak­ti­ka­blen, ver­fas­sungs­kon­for­men und mög­lichst auf­kom­mens­neu­tra­len Grund­er­werb­steu­er­be­mes­sungs­grund­lage für unent­gelt­li­che Grund­stücks­über­tra­gun­gen sowie Begüns­ti­gung von Grund­stücks­über­tra­gun­gen im Fami­li­en­kreis unter Her­an­zie­hung von vor­han­de­nen Werten.

Die wesent­lichs­ten Ände­run­gen sind wie folgt:
Eine Dif­fe­ren­zie­rung bei der Grund­er­werb­steuer soll nicht mehr wie bis­her danach erfol­gen, ob der Erwerb des Grund­stücks ent­gelt­lich oder unent­gelt­lich erfolgt, son­dern danach, in wel­chen Berei­chen der Erwerb statt­fin­det, das heißt ob im Fami­li­en­ver­band oder außer­halb. Bei Über­tra­gun­gen außer­halb des Fami­li­en­ver­ban­des ist die Steuer grund­sätz­lich vom Wert der Gegen­leis­tung zu berech­nen bezie­hungs­weise falls eine Gegen­leis­tung nicht fest­stell­bar ist, vom gemei­nen Wert (Ver­kehrs­wert) bezie­hungs­weise vom gemei­nen Wert auch dann, wenn die Gegen­leis­tung gerin­ger ist als der gemeine Wert des Grund­stücks. Die­ser Wert kann durch geeig­nete Maß­nah­men wie zum Bei­spiel Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten, nach­ge­wie­sen, aber auch zum Bei­spiel durch ver­gleich­bare Ver­käufe in der Umge­bung glaub­haft gemacht werden.

Bei Erwerb inner­halb der Fami­lie ist grund­sätz­lich immer die Steuer vom Drei­fa­chen des Ein­heits­werts zu ermit­teln, maximal jedoch von 30 Pro­zent des gemei­nen Wer­tes, wenn die­ser nach­ge­wie­sen wird. Das gilt sowohl bei ent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen (Kauf) eines Grund­stücks unter Leben­den in den Fami­lien, als auch bei unent­gelt­li­chen (Schen­kun­gen) und bei Über­tra­gung durch Erb­an­fall, Ver­mächt­nis oder Erfül­lung eines Pflicht­teil­an­spruchs. Fami­lie ist unver­än­dert die Ehegattin/​der Ehe­gatte, die/​der ein­ge­tra­gene Partnerin/​Partner, ein Eltern­teil, ein Kind, ein Enkel­kind, ein Stief­kind, ein Wahl­kind oder Schwie­ger­kind und neu hin­zu­ge­kom­men die Lebensgefährtin/​der Lebens­ge­fährte, sofern die Lebensgefährt/​innen einen gemein­sa­men Haupt­wohn­sitz haben oder hat­ten. Die ursprüng­lich vor­ge­se­hene grö­ßere Erwei­te­rung des Fami­li­en­krei­ses wurde fallengelassen.

Maß­ge­bend für die Berech­nung der Grund­er­werb­steuer ist der Ein­heits­wert, der auf dem dem Erwerbs­vor­gang unmit­tel­bar vor­aus­ge­gan­ge­nen Fest­stel­lungs­zeit­punkt fest­ge­stellt ist.

Die Bestim­mun­gen über die Aus­nahme der betrieb­li­chen Grund­stü­cke, also über den Betriebs­frei­be­trag, blei­ben inso­ferne unver­än­dert, als von der Grund­er­werb­steuer nur unent­gelt­li­che Vor­gänge und nicht – wie ursprüng­lich im Ent­wurf vor­ge­se­hen – auch ent­gelt­li­che erfasst sind, bis zu einem Wert des Grund­stücks von 365.000 Euro. Neu ist aber, dass der Betriebs­frei­be­trag nur bei unent­gelt­li­chen Erwer­ben (Schen­kung, Erb­schaft) im Fami­li­en­ver­band gilt. Die übri­gen Vor­aus­set­zun­gen blei­ben unver­än­dert (Über­tra­gung an natür­li­che Per­so­nen, Voll­endung des 55. Lebens­jah­res oder Erwerbs­un­fä­hig­keit bei Zuwen­dun­gen unter Lebenden).

Unent­gelt­li­cher Erwerb heißt, dass eine Gegen­leis­tung nicht vor­han­den oder nicht zu ermit­teln ist oder die Gegen­leis­tung gerin­ger ist als der drei­fa­che Ein­heits­wert des Grund­stücks oder 30 Pro­zent des gemei­nen Wer­tes des Grund­stücks, wenn die­ser nach­ge­wie­sen wird. Letz­te­res kann dann eine Rolle spie­len, wenn die teil­weise Gegen­leis­tung zwar über dem drei­fa­chen Ein­heits­wert liegt, der gemeine Wert aber so stark gestie­gen ist, dass die 30 Pro­zent des gemei­nen Werts nicht über­schrit­ten werden.

Neu auf­ge­nom­men in die Befrei­ungs­be­stim­mun­gen wird der Erwerb von Grund­stü­cken infolge eines behörd­li­chen Ein­griffs oder eines Rechts­ge­schäfts zur Ver­mei­dung eines unmit­tel­bar dro­hen­den behörd­li­chen Ein­griffs (Ent­eig­nung).

Unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen waren schon bis­her die ent­gelt­li­chen Erwerbe zur gleich­tei­li­gen Anschaf­fung oder Erwei­te­rung der Ehe­woh­nung befreit; diese Befrei­ung wird auch auf ent­gelt­li­che Erwerbe ausgeweitet.

Die Steu­er­sätze blei­ben unver­än­dert. Im nun­mehr erwei­ter­ten Fami­li­en­be­reich (erwei­tert um die Lebens­ge­fähr­ten) beträgt die Steuer zwei Pro­zent, im Bereich außer­halb der Fami­lie unver­än­dert 3,5 Prozent.

Die Neu­re­ge­lung gilt für alle Erwerbs­vor­gänge, die nach dem 31.5.2014 ver­wirk­licht wer­den oder für die die Steu­er­schuld nach die­sem Zeit­punkt ent­steht. Ist bei­spiels­weise der Erwerbs­vor­gang vom Ein­tritt einer auf­schie­ben­den Bedin­gung abhän­gig und wird diese nach dem 31.5.2014 ver­wirk­licht, ent­steht die Steu­er­schuld mit Ein­tritt der Bedin­gung, das heißt die neue Rechts­lage ist anzu­wen­den. Bei Erb­schaf­ten ent­steht die Steu­er­schuld mit der Rechts­kraft des Beschlus­ses über die Einantwortung.

Eine Beson­der­heit ergibt sich aber für Erwerbs­vor­gänge, die vor dem 1.6.2014 ver­wirk­licht wor­den sind oder wenn der Erb­las­ser vor dem 1.6.2014 ver­stor­ben ist, die Steu­er­schuld aber erst nach dem 31.5.2014 ent­stan­den ist. Hier kann der Steu­er­schuld­ner schrift­lich erklä­ren, dass die Besteue­rung nach den bis­he­ri­gen Bestim­mun­gen des Grund­er­werb­steu­er­ge­set­zes erfol­gen soll.

Zusam­men­fas­send ist fest­zu­stel­len, dass ein Teil der Grund­stücks­über­tra­gun­gen durch­aus stär­ker belas­tet wird, das sind vor allem die unent­gelt­li­chen außer­halb des Fami­li­en­krei­ses, wäh­rend der andere Teil, näm­lich die ent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen im Fami­li­en­kreis, gegen­über der bis­he­ri­gen Rechts­lage begüns­tigt ist. Ebenso fest­zu­hal­ten ist die Tat­sa­che, dass bereits Dis­kus­sio­nen – vor allem zur Ver­fas­sungs­kon­for­mi­tät der Neu­re­ge­lung – ins­be­son­dere der wei­ter­hin gege­be­nen Unter­stel­lung der Ein­heits­werte, geführt wer­den.

*) HR Dr. Her­bert Ember­ger ist Steu­er­kon­su­lent der ÖÄK

© Öster­rei­chi­sche Ärz­te­zei­tung Nr. 13–14 /​15.07.2014